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Signature de la promesse de vente : Avant le paiement de l'acompte par l'acquéreur, une promesse de vente doit être obligatoirement rédigée.Immobilièrekerkouanevous désigne un avocat qui prend en charge cette étape et délivre à l'acheteur une promesse qui doit comporter :
- Copie de la propriété du terrain, le numéro du titre foncier, s’il y a lieu
- La date de l’approbation du lotissement pour les terrains à aménager ou la date et le numéro de l’arrêté autorisant la construction en ce qui concerne la vente d’immeubles à construire
- Le prix et les modalités de paiement
- Les pénalités de retard
- La garantie de la bonne exécution de travaux
Signature du contrat de vente : Le contrat d’achat d’un bien sera signé (signature légalisé) par les deux parties et enregistré conformément à la loi en vigueur et pour informations, la jouissance du bien ou les clés seront remises après le paiement total de la vente du bien immobilier.
A/ Personnes de nationalité Tunisienne :
Pour les personnes de nationalité Tunisienne, les contrats de vente se réalisent simplement à travers une promesse vente et un acte final ou directement par un acte final, il n’y pas de démarche particulière à accomplir.
B/ Personnes de nationalité étrangère :
Pour les personnes de nationalité étrangère, une autorisation administrative, dite ” Autorisation du Gouverneur ”, doit être déposée au Gouvernorat (collectivité territoriale) de la région où est situé le bien pour l’obtention de ladite autorisation.
Toute personne étrangère peut acquérir un bien immobilier à condition d’obtenir cette autorisation, qui représente une condition de validité pour la signature du contrat de vente définitif.
Cette autorisation n’est pas obligatoire en cas de revente.
2- RÉGLEMENTATION
Les terrains agricoles ne peuvent être vendus aux étrangers quel que soit le motif de l’achat.
Les personnes de nationalité étrangère ne peuvent exploiter une terre agricole, par le biais de la location uniquement. Si le terrain est dans le plan d’aménagement d’urbanisme des villes, il est à usage d’habitation, si au contraire, le terrain ne fait pas partie de ce plan d’aménagement, il est réputé agricole et il est donc impossible pour un étranger de l’acquérir.
L’acheteur étranger a obligation de conclure une promesse de vente, un compromis qui fait mention : du bien immobilier, son prix, l’avance de prix et tous les renseignements d’identité du vendeur et de l’acheteur.
La loi autorise tout étranger quel que soit sa nationalité, à acquérir un bien immobilier en Tunisie dans les zones urbaines et à vocation d'habitation à condition d'établir une demande pour obtenir l’autorisation du Gouvernorat et celle de la Banque centrale Tunisienne.
- Les délais d’obtention de l’autorisation diffèrent selon les gouvernorats.
- Tout achat d’un bien immobilier par un étranger est obligatoirement soumis à autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à la législation des changes. Il convient :
- D’ouvrir un compte non résident en devises ou en dinars convertibles, dans la banque de leur choix et en correspondance avec leur établissement bancaire.
- D’importer les devises destinées à régler l’acompte puis le prix d’achat
- De demander à sa banque de fournir une fiche d’investissement précisant que les fonds provenant de l’étranger sont destinés à l’acquisition d’un bien immobilier, Il est nécessaire d’obtenir cette fiche d’investissement auprès de sa banque dans les 48 heures suivant le transfert des fonds. Dans le cas où il ne pourrait se la procurer, l’acquéreur doit obtenir une attestation de la banque indiquant toutes ces précisions.
- Cette promesse est indispensable au dépôt du dossier, elle est obligatoirement rédigée par un avocat ou un notaire. Ce document fait foi du paiement de l’acompte.
- Un article de cette promesse doit prévoir une clause qui permet de récupérer toute ou partie des sommes versées lors de la promesse de vente en cas de refus du Gouverneur (Le refus est exceptionnel).
- Le vendeur s’engage dans la promesse de vente à ne pas vendre son bien immobilier à une autre personne que l’acheteur étranger tant que l’autorisation n’est pas délivrée, il va donc perdre des opportunités de vente et il peut demander de garder une somme définie sur l’acompte versé.
- Cette indemnité doit être fixée lors de la rédaction de la promesse de vente.
- Aucune législation n’existe à propos de l’avance à verser lors de la promesse de vente.
- Tout étranger doit demander à la Banque qui versera l’acompte, une fiche d’investissement qui permettra de rapatrier l’investissement en cas de revente.
1ère étape : Promesse de vente
- Acte sous seing privé ou authentique rédigé obligatoirement par un avocat à la cour d’appel ou de cassation ou encore un notaire s’il s’agit d’un bien immatriculé à la conservation foncière c’est-à- dire un titre foncier ou titre bleu.
- Légalisation de signature par le promoteur et par l’acquéreur (l’étranger doit légaliser sa signature au consulat)
- L’enregistrement de cet acte à la recette des finances n’est pas obligatoire
- Le promoteur doit présenter à l’acquéreur tous documents relatifs au projet (le plan d’aménagement, l’autorisation de bâtir, les différents plans…)
- La promesse doit prévoir les conditions d’exécution des obligations mutuelles, le mode de paiement et essentiellement une clause pénale garantissant la bonne exécution de l’opération par les deux parties : par exemple mentionner l’obligation de signer le contrat de vente définitif sans retard et dès l’obtention de l’autorisation du gouverneur sous peine d’activation de la clause pénale.
- La promesse de vente doit prévoir aussi le non attribution de l’autorisation du gouverneur et dans ce cas la restitution des sommes avancées par l’acquéreur ou d’une partie.
2ème étape : L’autorisation du gouverneur (décret du 04 janvier 1957 et loi n° 40 du 1/05/2005).
Personnes de Nationalité étrangère :
Pour les personnes de nationalité étrangère, une autorisation administrative, dite « Autorisation du Gouverneur » doit être faite au gouvernorat.
Constitution du dossier :
Une fois la promesse de vente signée et le montant de l’acompte versé, votre avocat doit présenter un dossier complet au Gouvernorat où l’accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien est soumis aux formalités suivantes : Formulaire à remplir par l’une des deux parties ou par le rédacteur
- Copie des documents justifiant l’identité des deux parties
- Copie du casier judiciaire de l’acquéreur
- Copie originale de la promesse de vente
- Certificat de propriété (titre bleu) et à défaut document justifiant l’origine de propriété du vendeur
- Quitus de la taxe municipale
- Déclaration des revenus du vendeur DUR (mesure fiscale)
- Attestation de la municipalité précisant la nature du bien et sa vocation
- Exploit d’huissier notaire précisant la nature du bien et sa description.
- Copie du plan de situation et plan topographique
- Plan d’architecture et plan de morcellement si le bien est en copropriété
- Si l’acquéreur ou le vendeur est une personne morale une copie de son dossier administratif (statuts, RC, identité fiscale.)
3ème étape : Contrat de vente définitif
- Le contrat doit mentionner sous peine de nullité le n° et la date de l’autorisation du gouverneur.
- Le transfert de propriété est réalisé par ce contrat.
- Signature légalisée des deux parties.
- Enregistrement à la recette des finances : la dernière loi de finance 2007 a prévu dans son article 34 un droit fixe + 1% droit de la conservation foncière pour les acquéreurs étrangers non-résidents.
4ème étape : L’acte additif ou de précision
Dans le cas d’un lotissement, le contrat de vente peut porter un titre foncier mère. Après le morcellement effectué par les services de topographie, chaque appartement ou lot aura un titre foncier et un certificat de propriété indépendant et individuel à extraire du titre mère. Il faut donc signer un acte additif et de précision indiquant que le contrat de vente porte sur le nouveau titre. Il faut aussi prévoir dès le début l’obligation par le vendeur de signer de cet acte sous peine de pénalité.
Voilà donc l’aspect juridique du déroulement de l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger selon notre réglementation. L’autorisation du gouverneur n’est pas un obstacle dans la mesure où tous les éléments sont fournis avec sa demande. Les cas de refus sont très rares.
3 - EN CAS DE REVENTE D’UN BIEN IMMOBILIER PAR UN ÉTRANGER
Les acquéreurs étrangers bénéficient de la garantie de rapatriement de leur argent investi en Tunisie pour l’achat d’un bien immobilier, y compris la plus-value réalisée, et ce en application de la législation en vigueur, à la condition que le montant de l’achat ait été réalisé par un transfert venant d’une banque étrangère vers un compte tunisien en dinars convertibles, et que la procédure d’achat ait été effectuée conformément à la Loi, d’où l’importance de traiter avec une agence immobilière agréée et implantée en Tunisie..
Notre avocat (Tunisien) peut prendre en charge votre dossier jusqu’à l’obtention de l’autorisation. Nous restons à votre disposition pour de plus amples informations ou désir d’achat et notre avocat spécialiste peut s’occuper de tout.